Prodaja stan manje od 3 godine posjedovanja. Kupnja i prodaja stanova. Apartmani za prodaju

Kao što je poznato, prihodi od prodaje stanova od strane fizičkih osoba koje podliježu poreza na dohodak - porez na dohodak pojedinaca. Pri kupnji i prodaji na teritoriju Ruske Federacije, to je u svim slučajevima se plaća na ruskom proračunu, čak i ako je transakcija počinio građanima drugih zemalja.

Iz djelokruga pravnom prometu je toliko raznolika i zasićena, koji se može opisati samo impresivnu multi-volumen. Taj isti članak slijedi mnogo uži cilj: otkriti neke značajke građana prodaje stanova, ako je imovina ostaje u svom posjedu manje od tri godine.

S pravnog gledišta, razdoblje prethodne home vlasništva prije prodaje principu zbog različite procjene porezne osnovice. Takav presedan je svojstven ruskom zakonodavstvu. U SAD-u, na primjer, takva transakcija ne oporezuje na sve (ne ovaj jedan od razloga izbio u 2007, nekretnine kriza?), Zapadna Europa, naprotiv, pokazuje strozi pristup. Porezni broj je njegova tvrdnja. 17.1 čl. 217 potencijalno oslobođeni od plaćanja poreza na dobit je velika većina Rusa - Nekretnine vlasnici koji su tako već tri godine ili više.

Međutim, u najmanju ruku ista duljina vlasništvo poreza kod (čl. 208, str. 1, str. 5) osigurao pravnu situaciju kada je stan prodaja podliježe oporezivanju. Manje od 3 godine od vlasništva podrazumijeva dvije alternative za određivanje iznosa poreza na dohodak (PIT), i - po stopi od 13% u prodaji stanova, koji će se smatrati kasnije. Usput, u Francuskoj je porezna dobila mnogo oštriji. Tamo, u prodaji stanova u godinu dana nakon njegove kupnje takvog prihoda u proračun iznosit će trećinu svoje vrijednosti.

Ekonomska razlog diferencijacije

Zašto država pokazuje vrlo različit pristup u određivanju porezne osnovice, uzimanje orijentir kao naizgled ne-ekonomske pokazatelje kao što mandata? Zašto porezna uprava uzima kao mjerilo razdoblju od tri godine?

To je puno više isplativo za vlasnika stana, ako to nije bilo dovoljno, čekaju više od tri godine, a zatim će prodati kupiti novi, ostavljajući sav novac za sebe. Doista, „klasična”, jer vlasnik ne. No, u drugom misli nekretnine špekulant. Za njega je kupnja i prodaja stanova - posao. Kroz porezni broj Ruske države, ne samo ograničava isplativost takve spekulacije, ali i voditi evidenciju, istovremeno privlačeći proračunskih sredstava.

porezne opcije

„Kratkoročno” vlasnik ima pravo na izbor, to je povoljnije za njega da se porez na porez na dohodak (PIT) prodaje stana. Manje od 3 godine posjedovanja - pravni pojam definira dva načina da čini osnovu poreza u ovoj situaciji. Kao što je već spomenuto, stopa poreza u oba slučaja je 13%.

Prva opcija će biti predmet poreza neto prihod od vlasnika kao razlika između nabavne cijene i prodajne cijene. Na primjer, vlasnik kupio stan za 1.4 $ milijuna kuna. Utrljajte., I prodan za 1,9 $ milijuna. Utrljajte. Neto prihod od vlasnika 0,5 milijuna. Utrljajte uvjetom ovu prodaju stana. Manje od 3 godine od vlasništva - okolnost koja smanjuje dobit u iznosu od poreza (1900 - 1400) * 13% = 65 tisuća rubalja ..

U drugoj varijanti, ako je stan ima u vlasništvu besplatno, porezna osnovica je njegova prodajna cijena smanjena za 1 milijun. Rubalja (čl. 220 st. 1, str. 1. porezni broj). Ruska Federalna Porezna služba Pismo № ED-4-3 / 13578 od 25.07.2013, a ugrađeni su postupak za utvrđivanje iznosa odbitak od porezne osnovice neto prihoda.

Pretpostavimo da je prihod od prodaje stanova u iznosu od 1,7 milijuna kuna. Rubalja. Vlasnik, koji ga je prodao, mora platiti iznos proračuna (1700 - 1000) * 13% = 91 tisuća rubalja ..

Druga mogućnost odbitak od porezne osnovice

U situacijama gdje je posjednik je uložio u svojim popravak objekata u više od 1 milijun. Utrljajte., Kupnja i prodaja apartmana za njega može biti popraćena drugim sredstvima smanjenje porezne osnovice. Prema čl. 220 od porezni broj, on ima pravo da se smanji iznos prihoda primljenih na stvarno nastalim i dokumentiranim troškovima.

Što uzrokuje ilegalni „porezne optimizacije”

Nažalost, to se događa da su vlasnici stanova u dosluhu s Realtors i kupci namjerno podcjenjuju svoju tržišnu cijenu, često ilegalno „optimizirati” porezne olakšice. Što to znači za Dodgers? Porezne vlasti, utvrditi da li podcijenjenosti ima pravo na sud kako bi se prekinuo posao - da se vrati vlasniku stana. Osim toga, odgovarajući javni bilježnik ima pravo odbiti registraciju ugovora o prodaji.

Stalni - nerezident

Navedene porezne stope vrijede za stanovnike, to jest, za ljude koji žive na teritoriji Rusije za 183 dana u godini. Apsolutna većina među njima čine građane Rusije.

S druge strane, držati i raspolagati imovinom kao stanova i nerezidenti - stranci i ruski građani koji žive uglavnom u inozemstvu. Za njih, prodaja apartmana se oporezuje po višoj stopi, više nego dvostruko veće: 30%. A za nerezidente u razdoblju od tri godine porezni broj nije ni spomenuo. Reci više, bez obzira na to koliko puta nisu pripadali u kuću: tri godine ili petnaest ili dvadeset godina, porezna stopa ostaje nepromijenjena. Recimo, stan je kupio za 5,0 milijuna kuna. Nažuljati., Onda ga prodao za nerezidenta za 6,5 milijuna kuna. Utrljajte. U tom slučaju, iznos poreza na dohodak (PIT), koji mora biti plaćen u proračun nerezident, će biti (6500-5000) * 30% = 450 tisuća rubalja ..

Vrijeme stjecanja vlasništva

Kao što možemo vidjeti, za vrijeme posjedovanja određuje magnitudu porezne obveze kada je stan za prodaju. Manje od 3 godine od vlasništva nisu definirani kao tri kalendarske godine, kao i 36 mjeseci, počevši s određenim datumom. Što okolnosti određuje vrijeme stjecanja prava vlasništva? U slučaju gdje je stekao putem privatizacije, potpisivanje ugovora o darovanju, prodaja, zamjena, najam, kao naknadu za srušene kuće, trenutak nastanka reference tog prava je datum potvrde o registraciji vlasništva.

Polazište za stjecanje prava primatelja nasljeđivanja je smrt oporučitelja. Vlasnik zadruga kućište može nazvati sebe majstor to samo na dan konačne isplate jedinice.

Dakle, prodaja apartmana kao transakcije uvijek razmjeran vrijeme nastanka vlasništva.

Pojašnjenje: to je ne samo o stanu

Do apartmana, o primjeni poreza na dohodak pojedinaca, kada su prodane izjednačen kao vikendice, vrtne kuće, vile, parcela za gradnju, sobe u apartmanima, potonji - samo cijeli (pravni pojam), koji je, nakon što je broj, na primjer: №1 stan №7. Razumljivo je da je kupnja i prodaja stanova - pravni standard. Sve gore navedeno nekretnina porezna stopa primjenjuje, što je već spomenuto kod nas.

No, ako u sobi nije registriran, svaki pod vlastitim brojem, sasvim je moguće da se, kao što je opisano u nastavku. Na primjer, u stanu 4 sobe, svaka od njih ima pojedinca. Zatim su prodali sve svoje sobe, svaka oko 1,0 milijuna kuna. Rubalja. Porezno tijelo ukazuje na to da je u takvoj situaciji, u kojoj vrijednost svih apartmana se zbrajaju kako bi se utvrdilo ukupnu prodajnu cijenu. U tom slučaju, prodaja stanova će biti predmet poreza na dohodak kako slijedi: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 tisuća rubalja .. Svaki prodavatelj će platiti porez na dohodak kao ¼ ukupne količine nakupljenih 390: 4 = 97,5 tisuća rubalja ..

Pronaći stan za kupnju - problem?

Traži „pravo” kupiti stan - problematično. Na prvi pogled, stambeno tržište je pun prijedloga ponuditi raznolikost. Međutim, ako ste stvarno početi da poziva osobe, koji je dao klasificirani, a zatim vrlo brzo ćete pronaći: oni su u žurbi da biste pozvali kućni broj, gdje se nalazi stan. To znači da imate aktivan razgovor stambenom tržištu posrednika, to jest, s Realtors. Kupci često zainteresirane prodaje stanova od vlasnika. Ali je to opravdano?

S jedne strane, naravno, dobro, da je stambeno tržište je strukturiran, a tu su i profesionalci. To može zaštititi osobe počinjenja transakcije, od nezakonitih shema koja bi mogla dovesti do njegova daljnjeg povlačenja. Naravno, za to sigurnost će morati platiti posrednika - agencija za nekretnine. Ovdje su neke cijene uzorak za „mir”: reviziju zakonitosti transakcije - od 10 tisuća Utrljajte;.. uknjižbu prava vlasništva na kućištu - .. 15 tisuća rubalja, „posao ključ u ruke” - od 20 tisuća rubalja .. Doista, postoji neki osjećaj da ljudi dnevno nije povezana s pravnom stranom transakcije odnosi na Realtors.

Nezavisni traži stan

Međutim, specifična kategorija pravne pismenosti građana i dalje privlači mogućnost da se uštedjeti novac, što je posao bez Realtors usluge. Apartmani za prodaju od strane vlasnika rjeđi na tržištu, mora se tražiti. Najlakši način da se skrene pozornost na kupnju stanova u primarnom tržištu, koja je, od graditelja. U isto vrijeme, kako bi se izbjegli nesporazumi, trebali bismo saznati na ono što klase u vlasništvu nekretnine u izgradnji ili izgrađenog kući: VIP-, klassik- ili ekonomskoj klasi. To se može odrediti i način dostave (ključ u ruke ili pod samootdelku), na području stanova stambenog fonda, prema prevlast multi-room apartmani u njoj. Saznajte što programeri su zgrade stanovanja u svom gradu. Raspitajte se o njihovoj reputaciji i „track record”.

Apartmani za prodaju od strane vlasnika sekundarnom stambenom tržištu, kao što smo spomenuli, je rjeđi. Ali entuzijasta da se zapravo ne sustati: prije pronaći stotine puta ući i ažurirati podatke AVITO stranice, najčešće na traženje traje nekoliko dana, kupiti novine s oglasima „ispod crte” nazvati broj oglasa, a vlasnici su ...

Međutim, nije činjenica da je „tražila uspješnih” Za kupce s kamatama ne preplatiti svog vlasnika na tržišne cijene u iznosu koji bi ga odveli u realtor. Nije tajna da su vlasnici stanova često precjenjuju svoju cijenu. Međutim, za „stvarne kupce” sekundarne prodaje stanova - Također turske diplome.

Ako smo se odlučili kupiti stan u „stranom” grada, oprezni ljudi u tim okolnostima radije djelovati samo preko posrednika, ali ne po sebi. A umanjuje vjerojatnost mogućih „iznenađenja”.

Pravne radnje prilikom kupnje stana

Prebacio naglasak na pregled specifičnosti porezni broj, uzimajući u obzir boravka, koncesije porezne stope, neto od poreza na prodaju stana, na čisto pravne formalnosti na posao.

Počnimo s kupnjom stana, jer je to prvi korak korisnik. Sa svoje strane uključuje tri akcije blok.

U početku, kupac provjerava dokumente i prodavatelj mora potpisati preliminarni ugovor.

Tada (ako je transakcija se odvija na sekundarnom tržištu) potpisali su ugovor o otuđenosti. U slučaju kada je proces kupnje stana u novoj zgradi (primarna tržišta) potpisivanjem uz izvješće prihvaćanja (možda umjesto - preliminarni ugovor, koji regulira investicijskog depozita, zajedničko izgradnje, izgradnje na temelju udjela).

Zadnja faza - stanje registracija transakcije. bitno je da je kupac pažljivo obavljati sve ove korake. S posebnom pažnjom zaslužuju slučajeve kada se hitno prodaja stanova.

znakovi prijevare

Prevaranti obično pokušati učiniti proces prodaje uzalud pokušava sakriti važne detalje. Ako ti događaji počinju odvijati, a prodavatelj pokušava vas žuriti, ne ustručavajte se oštro prekinuti suradnju i reći mu: „Zbogom” - to će vas zaštititi od troškova.

Kao što znate, novac voli tišinu. Pažljivo pročitajte originalni ugovor, registrirani notar. Čak i ako ste prethodno oduzeli nacrt Ugovora kupnju uzoraka i prodaju stana. Biti na oprezu - osobito u odnosu na konačni tekst tiskan od strane javnog bilježnika.

preliminarni sporazum

U prvoj fazi, kupac određuje cijenu na prvi, a zatim ispituje cjelovitost paketu dokumenata. Kupac treba preispitati podnosi tehharakteristiku (obrazac №7), prijava stanara u stanu, dokument koji daje pravo vlasništva na njega (ugovora o prodaji, privatizacija, donacija).

U detalje, paket dokumenata za kupnju biti dovršen sljedeće dokumente:

- izjava o državnoj uknjižbe stanova;

- ugovor o prodaji (jer su određena vremena prodaja stana);

- dokumentira BTI - objašnjenje i postupno plan stana;

- kopija putovnice dokumenta podnositelja zahtjeva;

- Potvrda o uplati.

Počnimo od sekundarnom tržištu. Mi treba obratiti posebnu pozornost na mogućnost u budućnosti raznih problematičnih situacija. To se odnosi na sljedeće pojašnjenje okolnosti:

- da li prodati nekretninu u pritvoru;

- Jesu li svi nasljednici pre-uzima se - za prodaju pristanak;

- Ne povrijeđena prava osoba koje žive u stanu.

Na primarnom tržištu nekretnina developer napravio prodaju stana. Koji dokumenti su potrebni u ovom slučaju? Obratite pozornost na izgradnju raspored, kada planiranog roka stan u radu. U isto vrijeme ne bi trebalo biti značajna razlika u odnosu na stupanj spremnosti objekta za isporuku. Raspitajte se o poslovnom ugledu organizacije graditelja, postoji „na svojoj savjesti” razvučen. Nadalje kontrolirani dokumenti koji pokazuju:

- stanje registracija zakup građevinskog zemljišta (eventualno vlasništva nad njim);

- programer pravo graditi;

- sporazum o prikupljanju sredstava, ugovor ulaganje;

- plan apartmana.

Za bolje razumijevanje s prodavateljem, poželjno je da dobije od njega pouzdane podatke za kontakt (znači on-line), kao i usmeno pregovarati s njim provizorni datum prodaje stanova, s obzirom na lagan, kvaliteta izvođenje svih njegovih faza.

ugovor otuđenje ili čin prijema i prijenosa kao drugoj fazi kupnje stana

Tek nakon preliminarna kvalitativni test može se uzeti u drugoj fazi kupnje: potpisivanja kupoprodajnog ugovora. Nije važno da li je bilježnik prisutan na potpisivanju ugovora, međutim, nužno zahtijeva čin prihvaćanja i prijenosu ili otuđenja ugovora potpisanog u prvoj fazi.

Skrećemo vam pozornost na tehničke detalje: Ugovor otuđenje određuje prodajnu cijenu stana, to je - komponenta za izračunavanje porezne osnovice - osobni porez na dohodak od prodaje stana.

Datum stvarnog prijenosa stana - ugovorni u prirodi, to može (dogovorom prodavatelja i kupca) kako bi se odabrati alternativno:

- kao u trenutku potpisivanja ugovora o prodaji;

- korelaciji s državnom pogona;

- stjecanje potvrde naslova u stan.

zaključak

Ruski stambeno tržište analiza otkriva neke pozitivne trendove. To je navedeno i priznat svoju inteligenciju, posebno sveučilišni profesor. Plehanov Gennady Moiseevich Sterniku. Prvo, opipljivi rezultati državne politike kontrole cijena.

Dugoročno, tu je postupno stabilizacija cijena s orijentacijom na njihovu razinu prije krize, uistinu ekonomično opravdan. Ukratko postoji tendencija stagnaciji (znači Kretanje cijena oko prosjeka +/- 2,5%). Na ocjenjivanje stanova utječe stabilan tečaj: već poznato, da su njihove cijene bile „rublje”. U velikoj mjeri aktivira stambenom tržištu hipoteka. Na primjer, u 2012. godini stanovništvo hipotekarnih kredita u iznosu od više od 1,0 bilijuna dolara. trljati.

Međutim, osim to svakako pozitivan zamah prema sigurnosti na tržištu nekretnina, treba napomenuti rizike povezane s kupnjom stanova bez posrednika. Često ne-profesionalci ne znaju nijanse određene kupoprodaji stana. Na rječnikom stručnjaka takve transakcije nazivaju se „ranjive”. S obzirom na kritične važnosti skladu sa zakonskim aspektima kupnje i prodaje se preporučuje da se obratite stručnjaku za nekretnine. Bilo da se prodaje stan, manje od 3 godine borave u dobru, bilo koje druge kupnju i prodaju stanova, briga stručnjaci plaćanja će raditi na nekoliko redova veličine manje od rizika izravnog gubitka.