Trošak pristup: bit i glavne značajke

Glavna metoda za određivanje tržišne vrijednosti nekretnina, postrojenja i opreme je trošak pristup koji se temelji na načelu supstitucije. Prema njegovim riječima, osoba plaćati nerazumne cijene za objekt, ako je veća nego što mogu platiti za isti isti program i kvaliteta.

Kada je procjena imovine, uzeti u obzir pristupe koji omogućuju najtočnije odražavaju njegovu vrijednost. To je skupo je glavni jedan. Razumljivo je da se vrijednost objekta u ovom slučaju sastoji od tržišne cijene zemljišta i troškovi koji su potrebni da se ponovno, na primjer, struktura u svom sadašnjem obliku.

Cijene pristupa procjeni nekretnine provodi se u nekoliko faza:

1. Odredite cijenu zemljišta, koji račune za većinu njegovu pravilnu uporabu.

2. Izračunajte iznos biti potrošen na izgradnju sličnog objekta.

3. Odredite iznos prihoda primljenih od strane poduzetnika.

4. oduzima tjelesnu, funkcionalne i vanjsku amortizaciju.

5. Održan završni obračun vrijednosti zemljišta i izgradnju objekta, što treba uzeti u obzir prilagodbu za trošenje.

Trošak pristup, u međuvremenu, ima nedostatke u uporabi. Glavno je da morate potrošiti puno vremena kako bi se utvrdilo točnu vrijednost zgrade. Dakle, kada je oporavak odvija se u staroj zgradi, kako bi se točno odrediti troškove njegovog ponovnog uspostavljanja i navodni pogoršanje je gotovo nemoguće. S obzirom na standardne zgrade, onda ovaj pristup je najbolji u svojoj procjeni, jer je vrlo jednostavan za korištenje. U nekim situacijama, to je jedina opcija, na primjer, u procjeni zgrade posebne namjene (škole, željezničke stanice, elektrane) ili vrijednost osiguranja.

Trošak pristup često koristi kada provodi procjenu dugotrajne imovine, izgradnje ili analizom najviše učinkovito korištenje zemljišta.

S obzirom na cijenu naselja gradnje, oni se provode pomoću četiri osnovne metode: indeks, komparativna jedinica, što se razbije u komponentama i kvantitativna anketa.

Dakle, posljednji pregled je izraditi procjene za izravne troškove koji se odnose na sve vrste rada, materijala, mehanizacije, komunalije i tako dalje. Ti troškovi također dodaje dobiti i investitora pretek. Ova metoda se smatra najtočnijim, ali također i najviše vremena za korištenje, jer to zahtijeva poznavanje procjenitelj u području izgradnje i pripreme procjena.

Trošak pristup također koristi metodu razbije u svoje komponente u nekretnine procjene, što je malo sličan kvantitativno, ali to nije tako mnogo vremena. Činjenica da on ne koristi pojedinačne i skupne cijene svih elemenata dizajna.

Što se tiče metode komparativne jedinice, njegova uporaba je opravdana za usporedbe tipa. Dakle, kako bi se ocijenila objekt, odaberite ga sa sličnom tehnologijom i performansama. Izbor se provodi od strane specijaliziranih direktorije. Metoda je najlakši, i stoga ima vrlo široku primjenu.

Metoda indeks je da je knjigovodstvena vrijednost množi se specifičnim indeksa, koje su odobrene od strane državnih standarda. Smatra se da je takva metoda ima najniži stupanj točnosti.

Trošak pristup može se koristiti u procjeni bilo nekretnina, ali ne nužno i njegova uporaba je opravdana. Činjenica da objekti koji se otplaćuje, koristi se vrlo rijetko, ali je njegova uporaba u procjeni izgrađenog prostora je jednostavno netočno.